Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости

В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход, рыночный подход (сравнительный подход).

Затратный подход.

Затратный подход

- это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

уровень заработной платы;

величина накладных расходов;

затраты на оборудование;

нормы прибыли строителей в данном регионе;

рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);

расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);

расчет накопленного износа (Ин):

физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;

расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снс-Си;

определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су.

Преимущества затратного подхода:

. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

оценка общественно-государственных и специальных объектов;

оценка объектов на малоактивных рынках;

оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

. Отдельная оценка земельного участка от строений.

. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. Базовая формула доходного подхода:

Интересное по теме

Трудовые ресурсы страны
Обеспечение рационального использования трудовых ресурсов во всех регионах страны составляет одну из важнейших задач социально-экономического развития хозяйственного комплекса России. Для ее решения требуется объективная оценка трудовых ресурсов, которыми располагает общество, потребн ...

Стратегия фирмы в условиях несовершенной конкуренции
Любое общество для удовлетворения многообразных потребностей человека сталкивается с извечной фундаментальной проблемой - проблемой рационального размещения и использования ограниченных, редких ресурсов. Данная проблема является важнейшей как на уровне экономики в целом, так и на уро ...